서론
전세 계약은 많은 금액이 오가는 중대한 부동산 거래다.
특히 최근 몇 년간 깡통전세, 전세사기 등의 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 전세 계약을 준비하는 사람들에게 등기부등본 확인의 중요성이 더욱 강조되고 있다.
하지만 실제로 많은 사람들이 등기부등본을 떼보더라도 어떤 항목을 중점적으로 봐야 하는지 잘 알지 못한다.
이 글에서는 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부등본 항목을 자세히 살펴보고, 안전한 전세계약을 체결하는 방법을 안내한다.
본론
1. 표제부 확인 – 기본 정보의 일치 여부
등기부등본 표제부는 해당 부동산의 기본 정보를 담고 있는 부분이다. 표제부에서는 다음 사항을 꼭 확인해야 한다.
- 부동산의 소재지 주소
- 대지권 종류 및 비율
- 건물의 구조 및 면적
전세 계약서 상의 주소와 등기부등본의 주소가 정확히 일치하는지 확인해야 하며,
특히 빌라나 다세대주택의 경우 동·호수까지 세밀히 비교해야 한다.
주소가 다를 경우 계약 대상이 다른 물건일 수 있으니 반드시 다시 확인한다.
2. 갑구 확인 – 소유권 관계와 권리변동
등기부등본 갑구는 부동산의 소유권 변동 내역이 기재된 부분이다.
전세계약 시 갑구에서 다음을 주의 깊게 봐야 한다.
- 현재 소유자 정보
- 소유권 이전 내역(매매, 상속, 증여 등)
계약하려는 임대인(집주인)이 실제 소유자인지 확인해야 하며, 최근에 소유권이 잦은 변동이 있었다면 전세금 반환 위험이 커질 수 있다. 소유권 변동이 빈번한 부동산은 가급적 피하는 것이 안전하다.
또한 갑구에 가처분, 가압류, 압류, 경매 개시 결정 등의 권리 제한 사항이 있는지도 반드시 체크해야 한다.
이런 등기가 있으면 향후 전세금 반환이 어려워질 수 있으므로 위험신호로 간주한다.
3. 을구 확인 – 근저당권 및 전세권 설정 여부
등기부등본 을구는 **소유권 외 권리(담보권 등)**가 기재된 부분이다.
여기에서 가장 중요한 것은 근저당권, 전세권, 지상권 등의 설정 여부다.
- 근저당권: 금융기관이 설정한 담보권으로, 설정 금액과 채권최고액을 확인한다.
- 전세권: 타인이 이미 전세권자로 등록돼 있는 경우 계약이 불가능하거나 위험하다.
특히 근저당권이 설정돼 있을 경우, 채권최고액이 전세보증금보다 높은 경우에는 주의해야 한다.
집주인이 대출금을 갚지 못해 경매가 진행되면 근저당권자가 우선 변제권을 갖기 때문에 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다.
따라서 근저당권 설정 금액, 채권최고액, 채권자 정보(은행명) 등을 꼼꼼히 확인하고,
전입신고 및 확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하는 절차를 반드시 밟아야 한다.
4. 말소사항 확인 – 말소기록도 중요하다
등기부등본에서 말소사항은 이미 효력을 잃은 권리관계를 나타내지만, 그 부동산의 과거 권리관계 히스토리를 파악하는 데 도움이 된다.
예를 들어 과거에 자주 근저당이 설정됐다가 말소된 기록이 많다면 재정적으로 불안정한 소유자일 가능성도 있기 때문에 참고할 필요가 있다.
결론
전세 계약 시 꼭 확인해야 할 등기부등본 항목을 제대로 살피는 것은 내 소중한 전세보증금을 지키는 첫걸음이다.
표제부의 주소 일치 여부, 갑구의 소유권 및 권리제한사항, 을구의 근저당권·전세권 설정 여부 등을 빠짐없이 확인해야 한다.
특히 근저당권 설정 여부와 채권최고액은 전세보증금 보호에 직결되므로 더욱 주의가 필요하다.
또한 계약 체결 전 최신 등기부등본을 발급받아 계약 당일 다시 확인하고, 계약 후에는 전입신고 및 확정일자를 반드시 진행해 법적인 권리를 확보하자.
꼼꼼한 등기부등본 확인과 법적 조치만이 안전한 전세 생활의 지름길임을 잊지 말아야 한다.